Основным направлением деятельности московского правительства, как главного участника столичного рынка недвижимости, является продажа в собственность на конкурсной основе нежилых помещений, а также сдача их в аренду с последующим возможным выкупом арендаторами в собственность. Конкретно подсчитать доходы города от использования принадлежащих ему нежилых помещений за последние годы достаточно сложно, т. к. эти доходы входят составной частью в общие показатели деятельности МКИ и МФИ.

В соответствие с действующим законодательством объекты нежилого фонда города (нежилые помещения: здания, сооружения) могут быть переданы в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, в аренду и проданы. В круг вопросов, рассматриваемых в данной работе, входит рассмотрение того, как городские власти на практике реализуют свое право сдачи нежилых помещений в аренду.

Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В данной работе предпринята попытка проанализировать деятельность Правительства города всего лишь по двум направлениям: по практике организации и итогам проведения конкурсных торгов по продаже нежилых помещений по округам и районам города.

Анализ итогов конкурсных продаж нежилых помещений свободного назначения (по данным ГУП "Мосреалстрой")

Многочисленному и все прирастающему классу мелких и средних предпринимателей нужны помещения для развития собственного бизнеса. Желательно получение помещения в собственность, т. к. арендная плата, как правило, очень высока и съедает значительную долю прибыли. Спросом в таком случае пользуются небольшие нежилые помещения, доступные по цене и подходящие по площади. Такие помещения есть у города в достаточном количестве, т. к. дома, которые строятся сегодня имеют, как правило, нежилые первые этажи или пристроенные помещения.

ГУП "Мосреалстрой" - одна из структур Департамента внебюджетной политики строительства - является основным продавцом нежилых помещений от имени города. Предприятие предлагает помещения не только в престижном для бизнеса - и поэтому дорогом - центре города, но и в районах-новостройках: в Марьинском парке, в Братееве, Северном и Южном Бутове, Митине, Жулебине, Ново-Косине.

"Мосреалстрой" предлагает не только офисы. Часто назначение помещения уже определено проектом, но иногда оставляется на усмотрение покупателя.

Помещения покупают на конкурсной основе. Основными условиями конкурса являются цена, предложенная за объект, а также обязанность сдать объект госкомиссии в установленный срок и соблюсти его назначение (кафе, ресторан, салон красоты, дискотека, продовольственный, хозяйственный или иные магазины, аптеки, частные кабинеты врачей, нотариальные конторы и другие назначения по желанию клиента). При необходимости для покупателей предусмотрены рассрочки платежей сроком до 2 лет.

Заявки на участие в конкурсах принимаются от юридических и физических лиц, в том числе и от нерезидентов Российской Федерации, при перечислении задатка за участие в конкурсе. Сумма задатка - 30% от начальной цены помещения. Побеждает тот, кто предложит выполнение инвестиционных условий конкурса и максимальную цену за приобретаемый объект. С победителем в течение 10 дней заключается договор купли-продажи объекта с условием его достроя за счёт покупателя. После сдачи-приёма объекта государственной комиссией договор купли-продажи подлежит регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной материал для исследования - бюллетени конкурсов по продажам объектов незавершённого строительства в г. Москве ГУП "Мосреалстрой", а также данные сервера "Мосреалстрой" в Интернете, где есть постоянно обновляемая база данных на объекты продажи.

Были обработаны данные 16 бюллетеней: № 1-5, № 17-27. Также были обработаны данные сервера ГУП (выпуск от 23 сентября). Обработка представляла собой создание таблиц на основе данных конкурса и последующий анализ созданных таблиц. Таблицы состоят из 5-6 столбцов: объект, функциональное назначение объекта, расположение объекта, площадь в кв. м, начальная цена в рублях, цена продажи в рублях (данный столбец присутствует не для всех исследуемых объектов, т. к. многие объекты не участвовали в конкурсе, либо не были проданы).

В данной работе были проанализированы данные по следующим округам и районам: Центральный АО (районы: "Тверское", "Мещанское", "Красносельское", "Басманный", "Таганское", "Замоскворечье", "Якиманка", "Пресненское"; Северный АО (районы: "Западное Дегунино", "Восточное Дегунино", "Бескудниковский", "Коптево"), Северо-Западный АО (районы: "Северное Медведково", "Бабушкинский", "Свиблово"); Восточный АО (районы: "Ново-Косино", "Перово", "Гольяново"); Юго-Всточный АО (районы: "Южно-портовый", "Выхино", "Жулебино", "Марьинский парк", "Люблино"); Южный АО (районы: "Братеево", "Орехово-Борисово Северное", "Орехово-Борисово Южное"); Юго-Западный АО (районы: "Ясенево", "Северное Бутово", "Южное Бутово"); Западный АО; Северо-Западный АО (районы: "Митино", "Северное Тушино"). Помещения были распределены по округам и районам г. Москвы.

Особое внимание стоит обратить на Центральный административный округ, т. к. в данном округе рассмотрены почти все районы, а также данный округ представляет интерес как самый популярный для размещения офисов, торговых объектов, объектов сферы общественного питания и т. п., как основных объектов сферы услуг, для расположения которых фирмы и покупают помещения свободного назначения.

Среди всех округов ЦАО бесспорно выделяется высокими ценами на помещения свободного назначения. Объяснения сложившейся ситуации давать не стоит, центр всегда является сгустком экономической жизни города, здесь самые высокие арендные ставки, цены на землю, густая транспортная сеть. В общем, центр города - самое коммерчески удобное место для размещения различных офисов, магазинов и т. д. В самом центре существует дифференциация цен на помещения. Например, средняя цена за 1 кв. м в помещении, расположенном в районе "Пресненское", недалеко от границы ЦАО с ЗАО, будет значительно ниже данной цены в помещении, расположенном на границе районов "Тверское" и "Мещанское". Конечно же большую роль играет качество помещения, но в центре всё же очень многое определяет территориальное расположение.

В ЦАО по самым высоким ценам за 1 кв. м выделяются районы "Замоскворечье", "Якиманка" и "Красносельское".

Если говорить о районах и округах, выделяющихся количеством объектов, участвующих в конкурсе, то в этом поможет диаграмма. Самое большое количество помещений свободного назначения было выставлено на продажу в Юго-восточном административном округе столицы, если говорить точнее, то наибольшее количество объектов продавалость в районе "Марьинский парк", больше, чем во всех вместе взятых объектах в ЦАО. Также большое количество объектов было представлено в Центральном административном округе (выделяется район "Басманный") и в Юго-западном административном округе (выделяется район "Южное Бутово"). Наименьшее количество помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, пришлось на Зеленоградский административный округ, что вполне можно объяснить его удалённостью от Москвы, и на Северо-восточный административный округ.

Средняя площадь объектов, участвующих в конкурсе по округам

Самая большая средняя площадь помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, в Северо-восточном, Центральном, Восточном и Южном административном округе. Наименьшая в Северном, Юго-восточном и Зеленоградском административном округе. В общем, особых закономерностей между округами и средней площадью объектов, выставленных на продажу, не наблюдается. В общем, можно сказать, что в каждом округе присутствуют и большие по площади объекты продажи (площадью более 500 кв. м) и небольшие по площади помещения.

В целом, по полученным расчётам средней цены за 1 кв. м и средней площади объектов, характеризовать ситуацию в целом в округе нельзя. А если говорить о районах, которые представляют какой-либо округ (кроме ЦАО) в помещениях свободного назначения ГУП "Мосреалстрой", то это большей частью окраины округов, районы, примыкающие к МКАД, либо находящиеся за этой магистралью. Есть и исключения, такие как "Перово", "Люблино", "Раменки", "Коптево", "Южно-портовый". Эти районы находятся не на периферии округов, а скорее в центральной части, некоторые даже граничат с ЦАО. Средняя цена за 1 кв. м в помещениях свободного назначения в этих районах составляет 9479 рублей за 1 кв. м. Цена за 1 кв. м повышается, если у объекта есть выход на магистрали общегородского назначения, например средняя цена за 1 кв. м. помещения, расположенного на Мичуринском проспекте - 18795 рублей.

Средняя цена за 1 кв. м в районах, расположенных на периферии округов, примыкающих к МКАД и находящихся за этой магистралью - 6456,6 рублей. Особо стоит выделить район "Северное Тушино" (С-ЗАО), где цена за 1 кв. м составила 14591,5 рублей. А если рассмотреть ситуацию только в районах, находящихся за МКАД, то средняя цена за 1 кв. м составила 5272,8 рублей.

В городе выделяются так называемые территориально-экономические зоны, каждая из которых имеет особый коэффициент, являющийся составной частью при определении либо арендной платы за помещение, либо при определении его начальной стоимости. Как правило, периферийные территории имеют, во-первых, низкие коэффициенты территориально-экономических зон, во-вторых низкие показатели удобства их коммерческого использования. В общем, можно сказать, что цена в таких районах как "Строгино", "Дмитровский", "Ховрино", "Лианозово", "Бибирево", "Лосиноостровский", "Северное Измайлово", "Восточное Измайлово", "Ивановское", "Вешняки", "Новогиреево", "Капотня", "Западное Бирюлёво", "Восточное Бирюлёво", "Тёплый стан", "Ново-Переделкино", "Солнцево" и т. д. будет от 4000 до 6500 рублей за 1 кв. м, за исключением особых случаев (подвальное или чердачное помещение, особое расположение, дорогие стройматериалы и т. д.). А средняя цена за 1 кв. м в помещениях, расположенных в центральных частях округов будет не менее 7000-8000 рублей, за исключением, опять же, особых случаев.