На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана на диаграмме № 1.

Диаграмма № 1: Структура нежилых площадей

Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.

Офисные помещения К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась потребность примерно в 650 000 кв. м. общей офисной площади, что соответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника.

Произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России. Спрос западных фирм на офисные помещения, внезапно повысившийся в первой половине 90-х годов и оставшийся на высоком уровне в 1997/98 году, натолкнулся на связанное со строительством медленно растущее предложение, которое со второй половины 1998 года дополнилось площадями, бывшими в пользовании российских инвесторов/пользователей в собственных целях. В 1991-1996 годах на рынок поступало ежегодно от 5 000 до 70 000 кв. м. офисной поэтажной площади. После более высокого объема строительства в 1997 и 1998 годах (соответственно, 210000 и 190000 кв.м), на начало 1999 года количество офисных площадей "западного стандарта" в Москве дошло почти до 1 000 000 кв. м.

Большая часть всех офисных площадей "западного стандарта" строилось внутри и непосредственно у Садового Кольца, а также вдоль 12-ти главных магистралей города. С точки зрения западных фирм большая часть этих мест расположения удовлетворяет всем жестким критериям, предъявляемым к месту расположения объектов.

В соответствии с генеральным планом Правительства Москвы, Центральный административный округ остается самым важным районом развития проектов и реконструкции. Главные из них:

• "Дукат Плейс 3" (около 45 000 кв. м общей площади)
• "Торговый и офисный центр Тверская-Ямская" (около 15 000 кв. м общей площади)
• "Сретенка 18" (около 13 000 кв. м общей площади)
• "Тверская 9" (около 28 000 кв. м общей площади)
• "Полянка Бизнес-Центр" (около 4 000 кв. м общей площади)
• "Ордынка Бизнес-Центр" (около 66 000 кв. м общей площади)
• "Риверсайд Тауэр" (около 86 000 кв. м общей площади)
• "Берлинский дом в Москве" (2 200 кв. м торговой площади, 4 900 кв. м офисной площади и 50 мест парковки автомашин в подземном гараже).

Должны быть построены мультифункциональные проекты на крупных ареалах за Садовым кольцом. При этом территория Московского Сити должна расшириться:

• на Западе - проект "МИБЦ - Москва-Сити", с запланированной общей площадью 2,5 миллионов кв. м и "Кутузовский проспект" - примерно на 59 000 кв. м общей площади.
• на Юго-Западе - проект "Площадь Гагарина" (модернизация смешанно используемых площадей составит 450 000 кв. м общей площади, а новое строительство составит 350 000 кв. м общей поэтажной площади)

По оценке АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ в Москве по итогам 1998 имелось около 7 млн. кв. м общей поэтажной площади устаревших, достроенных или перестроенных офисных площадей "российского стандарта" (против 1 млн. новых площадей "западного стандарта"). Для сравнения: соотношение старых площадей к реконструкции/новому строительству в Берлине находилось в соотношении 1,5 : 1.

Если в связи с недостатком предложения в 1994 году самые высокие цены на самые качественные объекты колебались от 850 до 950 долларов за кв. м в год, то в 1997 и 1998 (1-е полугодие) году они составляли 750-850 долларов. В начале 1999 года соответствующий уровень арендной платы на офисные площади "западного стандарта" составлял примерно 600 долларов.

Финансо-экономический кризис оказал большое влияние на развитие рынка недвижимости столицы, изменив многие тенденции развития отдельных его сегментов. Кризис прервал шестилетнее развитие страны. Многочисленные фирмы, находящиеся в Москве, остановили программы экспансии и начали укреплять свое положение. При этом в зависимости от своих целей и результатов деятельности они стали частично сокращать персонал. В сравнительно большей степени оказались затронутыми фирмы из области торговли, консалтинговые фирмы и СМИ.

По аналогии с западными фирмами и некоторые новые российские фирмы, использовавшие в своих целях большое количество площади и часто выступавшие как пользователи в собственных целях (застройщики/инвесторы), стали для сокращения расходов ограничивать себя в использовании высококачественных площадей, а сэкономленные площади начали сдавать в аренду. Объем этих площадей составил примерно 35 000 - 40 000 кв.м.

До начала 1998 года цены арендной платы за офисные помещения "западного стандарта" в Москве по причине их нехватки, как и цены в Токио, были самыми высокими по сравнению с ведущими метрополиями. В процессе большого строительства новых зданий, модернизации старых и связанного с ними развития предложений, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на самые высокие цены. Впервые с начала реформ развитие в этом направлении еще больше усилилось со второй половины 1998 года в связи с понижением спроса в области нового заселения.

До начала 1998 года цены арендной платы за офисные помещения "западного стандарта" в Москве по причине их нехватки, как и цены в Токио, были самыми высокими по сравнению с ведущими метрополиями. В процессе большого строительства новых зданий, модернизации старых и связанного с ними развития предложений, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на самые высокие цены. Впервые с начала реформ развитие в этом направлении еще больше усилилось со второй половины 1998 года в связи с понижением спроса в области нового заселения.

Торговые помещения.

С середины 1998 и в 1999 году стало заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.

Арендные ставки на торговые помещения в Москве, US$ за кв. м. в год (примеры).

Адрес	Арендная ставка, USD за кв. м.
	1998	1999
Арбат	1000-1500	800-1000
Новый Арбат	1500	1000
Тверская улица	1000-1500	800-1000
Тверская-Ямская улица	1000-1200	800-1000
Манежная площадь	2000	2500
ул. Кузнецкий мост	1500-2000	1000-2000
ул. Никольская	1000-1500	800-1000
ГУМ	2800	2200
Петровский Пассаж	3000	2500
Смоленский Пассаж	2000	800

Складские и производственные помещения.

Рынок производственных помещений в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.

В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

В целом на рынок нежилой недвижимости кризис повлиял сильнее, нежели на рынок жилья. Было отменено либо отложено на неопределённый срок большое количество сделок, цены в первый же месяц упали на 25% и в октябре ещё на 5% далее наметилась некоторая стабилизация. Особенно серьезно кризис повлиял на самые мобильные сегменты рынка и, прежде всего, на аренду офисных помещений. В связи с сокращением спроса арендные ставки в бизнес-центрах сразу после августа упали в валютном выражении на 30-35%, а в офисах российского стандарта - на 40-45%. Но уже к декабрю ситуация постепенно начала стабилизироваться. И после кризиса сохранился традиционно высокий уровень спроса на аренду небольших офисов (до 100 кв. м), торговых помещений, небольших складов. В целом рынок стал более насыщенным, а предложение сильно возросло.