Автор
Содержание
Назад
Далее
Главная
Глава 2: Анализ тенденций формирования и развития рынка нежилых помещений г. Москвы

Развитие рынка нежилых помещений в докризисный период

Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие "объекты малой приватизации". Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа.

Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды ( а на деле - субаренды у "приватизаторов"). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.

С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

Офисные помещения.

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.

Отсутствие предложения высококачественных офисов в начале 90-х годов при высоком спросе привело к тому, что с начала рынка аренды офисов западного стандарта в Москве (1984-1985 гг.) и до 1991 года средние арендные ставки выросли с $500 до $1000 за кв. м в год. Они стали одними из самых высоких в мире, достигая в отдельных случаях $1500-2500 и более. Развернувшееся строительство несколько уменьшило дефицит, однако цены продолжали держаться на достаточно высоком уровне (850 долларов за кв. м в 1993 году). В 1994-1995 годах наблюдался подъем арендных ставок (870-880 долларов за кв. м)

С начала рыночных реформ в Москве продолжался приток западных фирм и новых местных представительств. Ежемесячно несколько десятков фирм, сбытовых обществ и представительств открывали свои офисы. При этом они концентрировались на центральных местах с хорошо развитым общественным транспортом. В связи с недостатком предложений, долгим сроком развития и реализации проектов и неравномерным распределением потребности, внезапно создался рынок арендодателей со всеми недостатками выбора, оформления договоров и цен. Подъем промышленности в 1996/97 годах привел к тому, что многочисленные фирмы, разместившиеся в Москве после 1992 года, начали свою первую, находящуюся под контролем экспансию.

По расчетным данным, западные фирмы использовали в Москве в два раза больше офисной площади, чем принято в офисах "российского стандарта". Но даже учитывая местные условия, эта площадь все же в два раза меньше площади, используемой в соответствующих офисах в Западной Европе и Северной Америке (от 25 до 30 кв. м. площади на одного сотрудника).

В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.

В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.

Торговые помещения

Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.

Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных площадей и жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".

Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание. Были перестроены и расширены такие ценные в архитектурном отношении, представительные, расположенные в центральном месте старые объекты, такие как ГУМ на Красной площади, Петровский пассаж и Кузнецкий мост у Большого Театра. К ним добавилась еще одна оживленная торговая пешеходная зона - Столешников переулок у Большого Театра.

Арендная плата за торговые площади в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы рентабельности.

Складские помещения Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Эту категорию складов используют, как правило, мелкие и средние предприниматели, поскольку отсутствие некоторых присущих профессиональным складам признаков (удобного подъезда для автофургонов, стоянки для большегрузного транспорта, наличия средств механизации, пандусов) приводило к более низким расценкам за хранение и переработку груза.

Динамика роста складских площадей в базе данных Регистра складов

На диаграмме показана динамика роста складских площадей в базе данных Регистра складов за последние четыре года. Анализ проведен с января 1994 года, времени, когда на рынке появились складские помещения не государственной собственности. До этого момента рынок складских помещений представлял из себя хаотическую сдачу в аренду различных подвальных и полуподвальных помещений, не приспособленных к длительному и качественному хранению товара. В анализе использовались данные по 1 млн. кв. м складских помещений Московского региона из 1,4 млн. имеющихся на январь 1998 года. В анализируемые складские помещения не вошли таможенные склады и специализированные склады, имеющие морозильные камеры, хранилища для жидкостей и т. п.

Количество зарегистрированных складов за указанный период увеличилось в четыре с половиной раза. При этом можно выделить две основные тенденции развития складского хозяйства. Примерно 80% складов предлагают свои услуги по размещению груза на ответственное хранение товара, что включает в себя хранение груза на складе в общем зале или отдельном боксе, отпуск товара кладовщиком, погрузку-разгрузку товара, охрану. Остальные 20% складских и приспособленных под складские помещений сдаётся в аренду. Арендатор сам несет ответственность за сохранность своего товара, обеспечивает погрузочно-разгрузочные работы, сортировку и отпуск товара со склада. К этим складам, в основном, относятся помещения НИИ и заводов, приспособленные под складские.

По данным Регистра складов: 57% складских помещений не имело ж/д ветки, 37% - эстакады или пандуса, 13% не обеспечивало погрузки-разгрузки грузов.

За период с 1994 по 1998 годы. Существенных изменений на рынке складов не произошло, уровень цен аренды аренды лежит в пределах 20-35 центов за метр в день. Уровень цен зависит от технической оснащенности склада и удобства подъезда. Загрузка складов увеличилась с 60% до 70%. Однако в связи с решением правительства г. Москвы о лицензировании складов и выводе основной массы за пределы города - загрузка складских помещений рядом с кольцевой дорогой увеличилась.

Доля складских помещений при удалении от центра Москвы падет. Около 46% складских площадей находится непосредственно в Москве, а в ближайшем Подмосковье распределены остальные 54%, при этом плотность их застройки значительно падает. Такая ситуация показывает нерациональное использование дорогих городских земель, и кроме того, приводит к загрязнению города от большегрузного транспорта. Это сказывается и на функционировании дорог города. В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

Автор
Содержание
Назад
Далее
Главная
Hosted by uCoz