Рынок недвижимости в системе экономических отношений: основные понятия и определения
Реформы в экономической сфере, проводимые в стране с 1990 г., создали необходимые предпосылки для вовлечения недвижимости в рыночные отношения в качестве товара. В системе основных опорных элементов рыночной модели экономики недвижимость играет одну из важнейших ролей. В классической рыночной экономике обычно выделяют рынок товаров и услуг, рынок капитала, рынок недвижимости и рынок труда (см. список литературы: № 1)
В "Словаре терминов по недвижимости" (Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. Dictionary of Real Estate Terms) рынок недвижимости определяется так: "потенциальные покупатели и продавцы недвижимого имущества в текущий момент времени, а также заключение текущих сделок с недвижимым имуществом. Он включает в себя рынки различных типов недвижимости, такие как рынок жилой недвижимости, офисных помещений, рынок недвижимости, находящейся в собственности на правах совладения, рынок земельных фондов".
К приведенному определению следует добавить, что рынок недвижимости может рассматриваться в качестве разновидности рынка капиталов, поскольку операции на нем имеют характер инвестирования, т. е. представляют собой операции с капиталом, направленные на получение дохода от капиталовложения и (или) на приобретение капитальных ценностей. Поэтому рынок недвижимости в системе развитой экономики тесно увязан с вопросом перспективных направлений инвестирования. Вместе с тем следует иметь в виду индивидуальные характеристики недвижимости как товара, которые определяют её исключительное место среди других возможностей вложения капитала, создавая таким образом основу для выделения рынка недвижимости в отдельное структурное звено рыночной экономики.
Согласно статьям 130 и 131 Гражданского кодекса РФ наиболее точным и кратким определением термина "недвижимость" является следующее: "недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону" (см. № 1). Однако приведенное определение недвижимости предполагает достаточно широкое толкование, поэтому для характеристики рынка недвижимости его следует конкретизировать: под недвижимостью понимается земельный участок, здания и сооружения на нем, а также подземные сооружения, которые относятся к зданиям и сооружениям на данном земельном участке (см. № 1).
Определение понятия "недвижимость" позволяет выделить объект рынка недвижимости - права на недвижимость и субъектов рынка - в качестве которых выступают участники рынка. Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования (Джек Фридман, Николас Ордуэй "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости". Москва, "Дело и Лтд", 1995 г.). То есть рынок недвижимости - есть система, целью функционирования которой То есть рынок недвижимости - есть система, целью функционирования которой является сведение покупателя и продавца недвижимости к обоюдной выгоде обоих.
Объектами договоров купли-продажи и аренды являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.). Гораздо реже нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору). Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).
Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений. Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия. Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).
Договор купли-продажи зданий и сооружений не нуждается в нотариальном удостоверении, так как введение государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.
Аренда зданий и сооружений тоже обеспечивает предпринимательскую деятельность. Договор аренды зданий и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте. Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Объектом договора аренды не может быть самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. К сооружениям, являющимся объектами арендных отношений также относятся: тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики, отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другие инженерные сооружения. Согласно общим правилам, право сдачи аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. А Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.
В предусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды. При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона. "Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку."
Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.
При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания (сооружения).
