Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения)

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Это и рынки жилья (первичный и вторичный), и рынки аренды и продажи нежилых помещений: офисов, магазинов, производственных помещений, складов и т. п., и рынок продажи прав аренды земельных участков. На этих рынках участвует множество контрагентов и обращаются громадные финансовые средства. Так, только доход от различных операций с собственностью в Москве составляет около 20% городского бюджета. По различным оценкам стоимость земельно-имущественного потенциала Москвы (земля, нежилые помещения и жилой фонд) составляет порядка 350 млрд. долларов. Более всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

Офисные помещения. В крупных экономических центрах, таких как Москва, второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного) составляют офисные помещения. В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, способ первичной приватизации, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.

Эксперты офисного рынка выделяют 4 класса офисных помещений: А, В, С, Д, Е. Класс "А" включает помещения, расположенные в элитных зданиях в центре города, оборудование и дизайн которых отвечает всем требованиям западных стандартов: наличие служб безопасности и обслуживания, охраняемой стоянки, евроремонт, современные средства связи и др. Основными арендаторами являются крупнейшие мировые корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

Офисные здания класса "В" также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах центра города. Достаточно часто в этот разряд переходят офисные здания класса "А" через 5-7 лет их эксплуатации. Процесс этот неизбежен из-за постоянного повышения стандартов качества офисных помещений. Основными арендаторами помещений этого класса являются крупные и часть средних российских и зарубежных фирм и компаний.

Класс "С" формируют здания, расположенные вне центра города, к которым имеется удобный транспортный доступ из делового центра. По некоторым параметрам офисные здания этого класса схожи со зданиями класса "В" - автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, средств связи и т. п. - однако степень качества и диверсификации предоставляемых услуг существенно ниже. Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.

Офисные здания класса "Д" находятся вдали от центральных деловых районов города. Инженерные коммуникации подобных зданий, как правило, устарели, отсутствуют специализированные службы обслуживания зданий, имеющиеся автостоянки не обеспечивают всех арендаторов и т. п. Основными арендаторами являются небольшие фирмы, которые не в состоянии позволить себе более комфортабельные и престижные помещения.

Класс "Е" представляют помещения, не приспособленные для размещения офисов, требующие ремонта или реконструкции.

Приведенную классификацию можно сократить, объединив классы в следующие категории: западный стандарт (бизнес-центры) - А, В; российский стандарт - Д, Е; промежуточный - С

Торговые помещения. Рынок торговых помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города. В структуре спроса 80% заявок приходится на аренду и лишь 20% на приобретение в собственность. Рынок торговых помещений развивается гораздо медленнее рынка офисных помещений. Развитие сдерживается трудностями в получении удобно расположенных помещений, а также нежеланием западных оптовых фирм брать на себя содержание больших торговых площадей. Фактор места для торговых помещений играет очень большую роль.

В Москве большой потенциал спроса на торговую недвижимость. По некоторым оценкам, он составляет более 1 млн. кв. м. Однако перспективы развития рынка торговой недвижимости в Москве этим не ограничиваются. В Москве на одного жителя приходится 0,1 кв. м торговых площадей, в то время как в большинстве европейских городов, как минимум, в 10 раз больше, а в США в 20 раз. Таким образом, если Москва собирается выходить по этому показателю на европейские стандарты (а торговый бизнес в ней очень эффективен), ей потребуется расширение торговых площадей до 8-10 млн. кв. м. Даже если предположить, что в ближайшие годы показатель обеспеченности на одного жителя Москвы составит 40% уровня евростандарта, то и в этом случае расширение торговых площадей составит как минимум 3-4 млн. кв. м. Кроме того, наряду с новым строительством должно быть подвергнуто реконструкции и модернизации около 30-40% имеющихся торговых площадей, т. е. 230-320 тыс. кв. м. Тем самым рынок торговых помещений становится одним из наиболее перспективно развивающихся.

Ценовая ситуация, сложившаяся на рынке аренды торговых площадей, практически полностью копирует ситуацию на рынке офисных помещений, за исключением того, что на периферии города, в спальных районах, торговые площади небольших размеров также пользуются спросом. Максимальные цены - в центре города и в престижных районах (Крылатское, Ленинский, Кутузовский, Комсомольский, Ленинградский проспекты и др.). Минимальные - на окраинах города и в непрестижных районах. Офисные и торговые помещения за последние 5-7 лет постоянно лидируют в структуре спроса, периодически уступая друг другу первое место. С начала 90-х годов ритейл (розничная торговля) был одним из самых быстро развивающихся видов бизнеса в России в целом, в Москве, в частности. Московский рынок розничной торговли занимает 1/5 розничного товарооборота страны.

В Москве сложились две основные группы ритейлеров, которые и занимают площади на "розничных" магистралях города - Тверской, Новом Арбате, Проспекте Мира, Ленинском, Кутузовском, Комсомольском и Ленинградском проспектах. В подходах этих групп к построению бизнеса можно найти существенные различия. Первая группа - частные компании, стремящиеся работать в западном стиле. Вторая - представители бывшей государственной торговли. Существенное различие между этими двумя группами заключается в выборе торговых площадей, которые они предпочитают занимать. Большинство ритейлеров тратят на аренду порядка 5-15% чистого оборота, их возможности расширения площадей ограничены.

Отношение представителей ритейлового бизнеса к вопросу о целесообразности покупки или аренды недвижимости менялась по мере развития экономических реформ и приватизационных процессов в городе.

Складские помещения. Третье место в структуре спроса на рынке аренды нежилых помещений занимают складские помещения. Очевидно, что Москва, как центр национальной торговли, испытывает большую потребность в помещениях для хранения товара. С количеством складов дело обстоит вполне нормально: огромные терминалы были построены еще при советской власти для государственных оптовых и внешнеторговых структур, а в последующие 5-7 лет после развала СССР количество складских помещений заметно выросло за счет заводов и фабрик, вынужденных из-за простоев и неплатежей сдавать под хранение различных товаров даже цеха.

Складские помещения в Москве делятся на две категории: качественные склады класса А - и всё остальное. Ко "всему остальному" можно отнести неотапливаемые ангары (они защищают преимущественно от воров, ветра и дождя) и специализированные склады (для хранения продовольствия, горюче-смазочных и токсичных материалов). Такие склады класса В оснащены по минимуму: погрузочно-разгрузочная техника, система пожаротушения и холодильники. Большинство складов обычного типа находится на территории крупных предприятий.

Как правило, частные склады, ориентированные на иностранных клиентов, не имеют ничего общего с рынком помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с их ценовыми предложениями и описаниями. Раньше иностранные компании строили склады сами или арендовали их в Прибалтике или Финляндии, сейчас они предпочитают делать это в Москве. Пока в столице всего 15 складов класса А общей площадью 600 тыс. кв. м.

Склады товар сезонный. Летом и ближе к осени загрузка складов возрастает, весной - падает. Впрочем, сильных ценовых колебаний это обычно не вызывает. Существует довольно много параметров, которые серьёзно влияют на цену складов. Прежде всего это тип помещения - он определяется товаром, для которого он предназначен и соответствующим набором оборудования.

Что касается стоимости аренды складской площади, то самыми дорогими являются помещения, находящиеся ближе к центру - в радиусе 5-20 км от него.

Производственные помещения. На рынке недвижимости Москвы сложилась уникальная (с точки зрения западных экспертов) ситуация на сегменте промышленной недвижимости. Уникальность ситуации состоит в том, что на рынке практически не обращается промышленная недвижимость, точнее ее обращение происходит способами, минующими рынок недвижимость:

• приобретением контрольного пакета акций предприятия инвесторами для дальнейшего использования или перепродажи (покупка "Альфа-групп" московского завода "Крекер" и последующая его перепродажа; покупка компании "Данон" кондитерской фабрики "Большевик" и создание предприятия "Данон-Большевик")
• создание совместных предприятий ("Светозор-Поляроид")
• подписанием договоров о совместной деятельности
• строительством новых помещений

Предприятия оборонной промышленности, НИИ и др. создали в Москве особый сегмент рынка - аренда помещений через договоры о совместной деятельности. В помещениях, являющихся по функциональному назначению объектами промышленной недвижимости, сдаются в аренду первые этажи зданий, участки опытных производств и др., но аренда оформляется как договор о совместной деятельности. Получая доход от сдачи в аренду своих помещений, предприятия пользуются также городскими дотациями по оплате аренды земельных участков и др.

Таким образом, сегмент рынка промышленной недвижимости находится в самом начале этапа своего формирования, отдельные сделки проводятся, но пока это скорее исключение, чем правило.

В соответствии с концепцией нового Генерального плана развития столицы в течение ближайших двух десятилетий город должен остаться в рамках своих существующих границ. Для строительства нового жилья и социальных объектов Москва должна будет использовать свои внутренние резервы площадей, в том числе территории, занятые малоэффективными и экологически опасными промышленными предприятиями.

По итогам 1999 года, в центре города было освобождено 30 га территории. Было выведено 23 предприятия и реформировано 18. Среди крупных выведенных объектов - литейный цех завода "ЗИЛ", чугунолитейных завод имени Войкова. В течении 2000-2001 года планируется освободить около 83 га. Предполагается, что 56 гектаров будет очищено за счёт вывода заводов и фабрик, а 27 - за счет их сокращения. Этой работой будет охвачено почти 90 предприятий. Среди них два цеха завода "ЗИЛ", завод "Красная Пресня", Московский завод пищевых концентратов, Бескудниковский комбинат железобетонных изделий. Прежде всего выводятся предприятия, которые занимают много места в центре, но не приносят городу серьёзной прибыли.

Автозаправочные станции, гаражи и паркинги. Одним из наиболее привлекательных видов предпринимательской деятельности на территории г. Москвы является оказание услуг по заправке автотранспорта топливом. Поэтому среди потенциальных покупателей готовых предприятий наибольший спрос сохраняется за АЗС, СТОА и автомагазинами.

С ростом количества автомобильного транспорта, в городе возрастает спрос на парковочные услуги. В 1999 г. в столице зарегистрировано примерно 2 млн. автомобилей, ежегодный прирост составляет 300 тыс. единиц. При этом только около 0,5 млн. автомобилей обеспечены гаражно-парковочными местами. Тем самым потенциальный спрос - не менее 1,5 млн. мест с тенденцией к быстрому росту .

Активное строительство паркингов и гаражных комплексов - одна из немногих городских программ, которую удалось начать без значительных финансовых вложений. Это единственная программа, в которой государственную протекцию получил действительно перспективный и интересный рынок столичной недвижимости. Прежде всего правительство Москвы продолжает борьбу с "ракушками", пытаясь заменить их многоэтажными паркингами. Планируется возведение паркингов на 70 тысяч машиномест. Большая их часть придется на Юго-Западный, Северо-Западный и Северо-Восточный округа.

Ежегодно в городе вводится порядка 50-55 тыс. новых машиномест. Если учесть, что в Москве около 3 млн. автомобилей и две трети из них - легковые, то такие показатели строительства можно назвать более чем недостаточными.

Основной прирост мощностей ожидается за счет массового гаражного строительства, которое со временем будет расширяться, т.к. параллельно со сносом пятиэтажек городские власти намерены ликвидировать старые гаражи, а заодно объявить войну "ракушкам", которые занимают места, выгодные для застройки

Есть по меньшей мере две весомые причины, влияющие на развитие гаражного рынка столицы, - это высокая себестоимость гаражного строительства и очень долгая процедура оформления разрешения на строительство. Основная проблема, с которой приходится сталкиваться застройщикам при реализации гаражных проектов, - их местоположение. Целесообразнее всего ставить гаражи внутри жилых массивов (так считает подавляющее большинство потенциальных покупателей). Однако пойти дальше земельных льгот руководство города не решается. Земля внутри жилых массивов рассматривается как "ресурс для уплотнения жилой застройки или же для благоустройств" территорий, а потребности автомобилистов отступают на второй план. Поэтому под гаражи отводятся участки земли, которые обычно располагаются на окраинах промышленных зон, на полосах отчуждения железных дорог, под линиями ЛЭП и мостами (где можно разместить только одноэтажные гаражи-боксы) и т.д. Востребованность гаражных машиномест проверяется очень просто. Как показывает практика, продаются те гаражи, до которых от самого дальнего жилого дома можно добраться пешком максимум за 20 минут. Достаточно незамысловато определяются и цены на гаражные постройки. Помимо уровня качества на цену влияют этаж (чем выше - тем ниже цена) и степень готовности строения: ближе к сдаче госкомиссии цены на машиноместа вырастают в среднем на 30 - 40%. Уровень качества также определяется вполне стандартными критериями. Есть недорогие места в паркингах (довольно популярные у состоятельных москвичей) и более дешевые боксовые гаражи, которые предпочитают приобретать владельцы "Жигулей", заботящиеся о наличии хоть какого-то, но помещения. Нормальная цена места в паркинге составляет $3 тыс. - $3,5 тыс., гаражного бокса до $6 тыс. Впрочем, гаражный рынок не настолько развит, чтобы данные ценовые критерии являлись фиксированными.