1.1 Методологические и методические подходы к изучению рынка недвижимости

Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования (5). То есть рынок недвижимости - есть система, целью функционирования которой является сведение покупателя и продавца недвижимости к обоюдной выгоде обоих.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) (Стерник Г.М. 2000 г.).

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• - эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

• - отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

• - свободное формирование цен на объекты и услуги;

• - перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

• - перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель; (6)

Важнейшее значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам недвижимости, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований. На сегодняшний день рынок недвижимости составляет высокую долю в валовом национальном продукте. В ряде регионов и городов достигнут высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости. Высок уровень сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. В ходе становления и развития рынка недвижимости было создано большое количество рабочих мест.

Рынок недвижимости состоит из нескольких сегментов: рынок жилой недвижимости, рынок нежилой недвижимости (офисные, торговые, складские площади), рынок загородной недвижимости. Рынок жилой недвижимости самый динамичный и выделяющийся по своим объемам.

Материальная база рынка жилой недвижимости складывается и двух источников. Первый - это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков рынок первичной приватизации недвижимости). Второй - это формирование в рамках строительной отрасли и вне её сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Формирование вторичного рынка жилья происходит за счет предложений по продаже приватизированного жилья и его перепродажи. Вторичный рынок имеет несколько особенностей по сравнению с первичным. Во-первых, этот сегмент рынка жилой недвижимости имеет более массовый характер, практически повсеместную распространенность, во-вторых, формирование цен на вторичном рынке происходит за счёт рыночных механизмов и уровень цен соответствует сложившемуся соотношению спроса и предложения. Для анализа состояния рынка жилья используются не цены предложения, а цены продаж, так как в процессе заключения сделки на вторичном рынке цены предложения подвергаются корректировке. Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости отличаются постоянной изменчивостью под воздействием разнообразных факторов, соотношения спроса и предложения, общего уровня деловой активности, политической и экономической ситуации в стране. Ещё одной особенностью жилищного рынка является отсутствие полной и достоверной информации, характеризующей состояние рынка. И в полной мере это замечание касается рынка элитной недвижимости.

Источником информации для анализа рынка недвижимости служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и аренде, а также проданных (сданных в аренду) за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения и продажи, даты выставления на продажу и даты сделки. Известно, что разнообразие качества, размеров, расположения объектов жилой недвижимости приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных необходимо решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек - по степени готовности в момент продажи), т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. (6)

В настоящее время сложилась более или менее принятая большинством агентств недвижимости типизация жилья по качеству, по местоположению. Наиболее распространенным является перечень типов квартир в многоквартирных жилых домах, принятый в Русском агентстве недвижимости "САВА":

• · 5-этажные панельные ("хрущевки");

• · 9-этажные панельные;

• · 5-этажные кирпичные;

• · типовые 10-16 этажные постройки 70-х годов;

• · кирпичные старой постройки (полноразмерные, "сталинские");

• · 17-22-этажные улучшенной планировки;

• · современные кирпичные от 14 этажей.

Существует множество более подробных попыток типизации жилья (см. приложение).

По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:

• · 1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв. м);

• · 2-комнатные (44-56 кв. м);

• · 3-комнатные (57-78 кв. м);

• · 4-комнатные и более (более 100 кв. м).

Средние значения общей и жилой площади квартир различной категории качества приведены в таблице № 1.

Таблица 1: Средняя общая и жилая площадь квартир, кв. м

Тип дома	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
	общая	жилая	общая	жилая	общая	Жилая
5-этажный	31	18	44	29	58	41
9- этажный	32	19	44	29	57	40
"сталинский"	34	19	56	34	78	52
12-16-этажный	36	20	48	30	68	44
17-22-этажный	38	19	55	32,5	75	45

В попытке упростить анализ на практике переходят от цены квартир к цене 1 кв. м общей площади квартиры. Это позволяет сравнивать уровень цен на квартиры различной категории, рассчитывать средний для нескольких категорий уровень и т.д. Такой подход действительно удобен и принят в международной практике. Однако при его использовании необходимо учитывать, что конъюнктура рынка может меняться по-разному для квартир различных категорий по размеру. Поэтому общее правило состоит в том, что при пересчете цен на 1 кв. м все равно необходимо отслеживать их как совместно, так и по отдельным категориям. (6)

Ценовое районирование территории города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке. Первоначально массив данных в Москве и других городах разделяли по административным районам городов. Однако постепенно в риэлтерской практике сложилось собственное зонирование.

В таком мегаполисе, как Москва, с ее радиально-кольцевой структурой метро, проспектов и застройки, наиболее распространенным является выделение Центра (в пределах Садового кольца) и 8 секторов (Север, Северо-Запад, Запад и так далее) близко совпадающее с делением на административные округа. (6)

В общем, общепринятой методики определения цены жилой недвижимости не существует. Аналитики лишь пытаются разработать четкую и общепринятую систему определения цены на объекты жилой недвижимости. Также проблемой для аналитиков является то, что цены продаж различных агентств недвижимости являются закрытой информацией.