Рынок жилой недвижимости во времена Советского Союза, как таковой, конечно же, не существовал. Это был скорее комплекс легальных и нелегальных рыночных элементов. Жилые дома строились множеством жилищных кооперативов, строительными бригадами, по объявлениям в газетах продавали частные дома, совершали обмены квартир. Начало реального развития рынка жилой недвижимости можно датировать серединой 1990 года. В это время принимается "Закон о собственности в СССР". Этот закон признает понятие частной собственности, которое позднее (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений. После принятия этого закона в 1990 году в Москве появляются первые риэлтерские фирмы. Однако развитие рынка жилья тормозилось узкой материальной базой. В среднем, квадратный метр жилья в столице стоил около 100 долларов. (с)

В 1992 году началась приватизация жилья, рынок получил реальное ускорение. К концу 1992 года в Москве было приватизировано примерно 14,1% от общего числа квартир, подлежащих приватизации. В это время рынок характеризовался достаточно высокой активностью, было зарегистрировано большое количество сделок купли-продажи (25 тысяч.), спрос на порядок превышал предложение. Высокий потенциальный спрос на жилье обуславливается неудовлетворительными жилищными условиями большей части населения. Появился реальный платежеспособный спрос вместе с узким слоем высокодоходной части предпринимателей. В конце 1991 года средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке составляла 250 долларов, в конце 1992 года - возросла до 708 долларов. (с)

В общем, период до конца 1992 года - это начальная, стартовая стадия развития московского рынка жилья. По сравнению с мировыми ценами в столицах мира, жилье в Москве недооценено рынок не выдерживает никакого сравнения. Спрос намного превышает предложение. О какой-либо законодательной, нормативной и методической базе пока в этот период речи почти не идет, всё это только зарождается, ведутся первые разработки.

1993-1994 гг. - следующий период развития рынка недвижимости в Москве, это переходная стадия. Уровень цен в этом периоде достаточно высокий, но все же сравнивать с мировыми ценами в крупных городах мира нельзя. Коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка и стимулируют их рост. Высоки темпы приватизации жилья, активность рынка также очень высока. К концу 1994 года общее число приватизированных квартир достигло 1,1 млн., что составляет 38% от общего числа квартир, подлежащих приватизации. В несколько раз возросло число сделок на рынке. Спрос все еще превышает предложение, но к концу 1994 года это соотношение выравнивается. Круг покупателей становился шире за счет увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. Уровень цен к концу 1994 года достигает 1120 долларов за квадратный метр. (с)

Государственные органы федерального и регионального уровня усиливают свое регулирующее влияние на рынок недвижимости. Развивается законодательная и нормативная базы рынка. Развиваются корпоративные формы деятельности риэлтеров.

В начале 1995 года Москва вступает в следующий период развития жилищного рынка, который в общем можно назвать периодом продвинутого, складывающегося рынка. Очень высоки цены на рынке, в апреле 1995 г. средняя цена одного квадратного метра в Москве составляет 1235 долларов. Рынок в этот период начинает характеризоваться информационной открытостью. Продавцы и покупатели ориентируются в покупательной способности денег, конъектуре рынка, репутации риэлтерских компаний и так далее. В этот период замедлились темпы приватизации. Общий объем жилья, находящегося в собственности граждан (частный жилой фонд) составил в Москве в 1997 году 37% от всего числа квартир, подлежащих приватизации. Предложение растет, если в 1991-1992 гг. предложение составляло 1-2 тыс. единиц в месяц, то в 1994 г - 8 тысяч, в 1997 г. - 12-14 тысяч предложений в месяц. Начиная с 1995 года на рынке жилья начинают действовать спросовые ограничения, способные к концу периода остановить рост цен и даже вернуть их к нормальному (мировому) уровню. В год осуществляется примерно 70-90 тыс. сделок. Ежедневный денежный оборот рынка составляет примерно 10-13 млн. долларов. На рынке в этот период впервые происходит снижение цен на первичном рынке. Строится большое количество муниципального жилья, которое не распродается. Изменение цен первичного рынка приходит в соответствие с изменениями цен вторичного рынка. В период 1995-1997 гг. - на рынке происходит ситуация перехода к стабильному состоянию, завершается период преимущественного роста цен и начинается их стабилизация (с колебаниями). (с)

Примерно такая же ситуация наблюдалась и во всех крупных городах России. Очевидно, существует общая для развивающихся рынков разных городов закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных с последующей стабилизацией на уровне мировых рыночных цен, которые соответствуют ценам в аналогичных городах при развитом рынке. Вместе с тем, реализации данной закономерности имеет свои особенности в различных регионах и городах России.

Существует некая закономерность роста цен в течение переходного периода: цены растут в городах, находящихся на ранних стадиях развития рынка, несмотря на экономический спад и превышение предложения над спросом.

К 1998 году рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации.

Волна кризиса на фондовых и валютных рынках Азии в мае 1998 году заставила качнуться и российский фондовый рынок, но усилиями Центрального банка и правительства валютный рынок удалось удержать. Цены на рынке жилья в Москве и других городах не упали, и даже продолжали расти до августа.

С момента объявления о девальвации рубля специалисты ожидали подъема цен на жилье. После 17 августа такой подъем произошел. В Москве, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону долларовые цены мгновенно повысились на 5-10%. Сделок по повышенным ценам в секторе стандартного типового жилья практически не было. В других сегментах рынка (престижные коттеджи в поселках государственных дач на Рублевском шоссе, квартиры в готовых к сдаче элитных домах) начался кратковременный ажиотажный спрос после периода застоя, и сделки совершались по ранее заявленным ценам. В Москве в первые две недели после начала кризиса, пока правительство не подняло цены, всё муниципальное жилье у фирм-дилеров было раскуплено. (с)

Правительство Москвы подняло рублевые цены на муниципальное жилье сначала на 30%, затем в 2,2 раза, и квартиры перестают продаваться. Банковский кризис не позволил потенциальным покупателям извлечь свои накопления (и долларовые, и рублевые). Сделки в большом количестве начинают расторгаться. Покупатели были дезориентированы и начавшимся 23 сентября политическим кризисом и заняли выжидательную позицию. Рынок замер - число сделок сократилось на 40-60%. За последние 2-3 года существенно изменился социальный состав покупателей на рынке жилья как в Москве, так и в других крупных городах России. Раньше (задолго до кризиса) покупатели представляли тонкий слой быстро разбогатевших людей, плативших за жилье сразу и наличными. В предкризисный период основную массу (по оценкам экспертов, от 30 до 40%) составляют представители среднего класса, улучшающие свои жилищные условия продажей меньшей и покупкой большей квартиры с доплатой. Соответственно, адекватное количество продавцов/покупателей - люди малого достатка, улучшающие свое финансовое положение продажей большей и покупкой меньшей квартиры. За 2-3 года финансовой стабильности население начало держать деньги в банках, в том числе в рублевых депозитах, наиболее доходных. Задержка с возвращением привела к их отсутствию на рынке или, по крайней мере, к обесцениванию и вследствие этого - падению платежеспособного спроса. Произошел паралич банковской системы, который в сочетании с политическим кризисом привел к стагнации рынка недвижимости. (с)

Во второй половине сентября население понемногу извлекло свои сбережения из банков, но, естественно, что в условиях политической и экономической неопределенности покупатель не спешил возвращаться на рынок. Продавцы снижают цены сначала на 2-4%, а затем на 12-15%. Владельцы элитного жилья в условиях финансового кризиса своих компаний, резкого сокращения доходов, начали распродавать свою недвижимость, снижая цены в 2-3 раза. Все это привело к некоторому оживлению рынка, увеличению числа сделок.

Если сделать некий вывод, то можно сказать, что московский рынок жилой недвижимости отреагировал на кризис в соответствии с закономерностями развитых рынков. За достаточно короткий срок (около 7 лет) удалось построить достаточно устойчивые рыночные механизма и отношения в сфере недвижимости.

В Москве в декабре объем продаж вырос на вторичном рынке, превысив объем продаж в июле на 30%. Средняя цена предложения 1 кв. метра квартир составила в декабре 1998 года 890 долларов. На первичном рынке цены в декабре выросли до уровня 695 долларов за квадратный метр. Резко повысилась ликвидность жилья: объем предлагаемых к продаже квартир в районах массовой застройки уменьшился на 40%. (с)

В конце 1998 года было повышение активности рынка. И существует несколько причин: одна из них это так называемый отложенный спрос (снизились инфляционные ожидания, опасения политической и экономической нестабильности), общее оживление экономики (повысилась эффективность экспорта, доходы экспортеров, повысились доходы предприятий и торговли, ориентированных на товары отечественного производства - невысокие темпы инфляции сделали их конкурентоспособными на внутреннем рынке).

1998 год в новейшей истории российского рынка недвижимости займет особое место. Главная особенность года в том, что впервые за 7-8 лет становления и развития рынка он отреагировал на финансовый кризис в соответствии с законами рыночной экономики: цены на жилье и другие объекты в Москве снизились. Ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" в октябре 1994 года и другие) цены в основном повышались. Главный итог 1998 года - это то, что рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений сохранился, после недолгого обвала начал поднимать свою активность. И рынок жилья после кризиса открывает новые возможности для инвесторов, продавцов и покупателей, риэлтеров.

На московском рынке квартир после 17 августа 1998 года произошли кардинальные изменения. До 17 августа на уровень цен влияло, в основном, состояние вторичного рынка, то есть спрос и предложение частных собственников квартир. Цены на первичном рынке ориентировались на цены вторичного. Разница между ценами на этих рынках была небольшой. Так, если средняя цена в Москве на квартиры вторичного рынка составляла порядка 900 долларов за квадратный метр, то первичный рынок примерно к этой цене и приближался. Было так называемое равновесное состояние. (с)

После 17 августа ситуация изменилась. Наиболее весомый участник рынка квартир Правительство Москвы вместе со всей строительной индустрией оказался в этой экономической ситуации в самой выгодной позиции. Себестоимость строительства в долларовом эквиваленте после 17 августа резко снизилась. Поэтому Правительство Москвы имело возможность снизить цены на рынке своего первичного жилья на 20-25%, что и произошло в достаточно короткий срок. При этом такое снижение приблизило цены на недвижимость к уровню платежеспособности большой массы населения на этот период.

Начиная с осени 1998 года, активность сделок на первичном рынке намного возросла. Во-первых, из-за того, что участники рынка вторичного жилья, а ими являются все частные собственники своих квартир, не смогли так быстро отреагировать на изменение экономической ситуации. Во-вторых, из-за того, что за счет снижения уровня цен увеличилось количество потенциальных покупателей.

В течение 1999 года первичный рынок определял ситуацию на всем рынке жилья. А вторичный ориентировался на снижение цен. Основная масса населения медленно, инерционно стала реагировать на снижение цен, причем цен предложения. В первую очередь резкое снижение цен на рынке жилья продемонстрировали дорогостоящие квартиры в престижных районах. Цены на такие квартиры установились на уровне 1600-1700 долларов за квадратный метр. Цены на типовые квартиры начали снижаться позже, с февраля по апрель 1999 года, постепенно выбирая 25% барьер снижения. (с) Большую роль в снижении цен на вторичном рынке типовых квартир играли такие факторы, как местоположение, тип дома, планировка, удобство и комфортность квартир. В первую очередь цены снижались в районах с плохой экологической обстановкой и на жилье в 5-, 9-, 12-и этажных панельных домах.

В последнем месяце 2000 года стало возможным определить те факторы, которые в наибольшей степени влияли на ситуацию на рынке московского жилья.

Основными причинами повышения цен на московское жилье являются:

• · рост стоимости энергоносителей

• · рост стоимости строительных материалов

• · рост уровня оплаты труда в строительстве

• · массированная компания риэлтерского сообщества о неминуемом повышении цен на жилье

Кроме этих причин, которые зафиксированы качественными и количественными параметрами и характеристиками, нельзя исключить влияния следующей, потенциально возможной причины - корпоративной договоренности крупных профессиональных участников рынка о проведении единой ценовой политики на рынке жилья. Учитывая тесную связь властных структур и бизнеса в нашей стране, можно допустить участие в этой договоренности и отдельных представителей власти.

Таблица № 2. Общее количество сделок на рынке жилья Москвы

	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000
Продажи на первичном рынке (по данным Мосгоркомстата), шт.	8796	13200	10870	26160	29827	28828	24144
Коэффициент корректировки	0,8	0,25	0,3	0,4	0,6	0,7	0,9
Продажи на первичном рынке (скорректированные данные), шт.	7040	3300	3260	10465	17900	20180	21730
Сделки купли-продажи (вторичный рынок)	70817	79664	71068	84748	77526	76093	63726
Общий объем продаж, шт.	77857	82964	74328	95213	95426	96273	85456
Инвестиции	500	500	200	2000	3000	9800	24000
Общий объем продаж с учетом инвестиционных договоров	78357	83464	74528	97213	98426	104773	109456
Объем продаж на первичном рынке с учетом инвестиционных договоров	7540	3800	3460	12465	20900	29980	45730
Доля первичного рынка в общем объеме продаж, %	9,6	4,6	4,6	12,8	21,2	27,4	41,2

В 2000 году ценовая ситуация и активность первичного и вторичного рынков сбалансировались Перераспределение спроса происходило лишь при заметных флуктуациях цен на том или ином типовом или территориальном сегменте рынка. Управление этим процессом во многом зависело и зависит от правильной ценовой политики застройщиков на своих сегментах, грамотно проведенных аналитических, маркетинговых исследований и прогнозирования ситуации на рынке

Начался рост цен на жилье. Суммарно за полгода цены повысились на 6-7%. Причем рост цен является устойчивым. (14)

Столичный стройкомплекс выполнил план на 2001 год по возведению жилья. В 2001 году в столице было возведено жилья больше, чем в какой-либо год прошедшего десятилетия - 3,8 млн. кв. м. (18) Впервые за всю историю строительной индустрии в Москве типовых домов построено меньше, чем монолитных, в соотношении 40 : 60. Ожидается, что к концу 2002 года доля монолитных домов возрастет еще на 10%. Правительство Москвы поставило перед строителями задачу: в 2002 году объем строительства жилья в столице должен составить 4,2 млн. кв. м. В частности, предстоит построить 300 тысяч кв. м жилья в Марьинском парке, 40 тысяч кв. м в Люблино, 25 тысяч кв. м в Митино, около 400 тысяч кв. м в Куркино. (18)

За последний период устойчивость роста цен подстегнула активность покупателей - они приобретают жилье, пока цены на него не выросли еще больше. При этом, по данным специалистов, на рынке недвижимости (первичный рынок) возник острый дефицит одно- и двухкомнатных квартир в районах массовой застройки. В целом за полтора года с начала 2001 жилье подорожало на 32%. Фактически из 39% падения цен во время кризиса 25% уже "восстановлены". (16) В районах массовой застройки (в новых районах, где еще ведется строительство - возводят отдельные корпуса, а не целые кварталы) самой большой популярностью пользуются одно-двухкомнатные квартиры. Из всего жилья наиболее дешевое жилье - типовое, а среди типового - самые небольшие по площади. На сегодняшний день самые недорогие панельные дома возводятся в Южном Бутове (район на юге Москвы, в 2 км к югу от МКАД). В обжитых уже районах массовой застройки - Митине, Жулебине, Новокосине - ведется точечное строительство. В настоящее время ситуация с новым панельным жильем следующая. Самые низкие цены в Юго-Восточном и Южном округах, а также в "спальных" районах на севере города (Дегунино, Ховрино) - от 550 до 590 долларов за квадратный метр. Немного дороже, от 650 долларов до 750 долларов за квадратный метр, продаются новостройки в Восточном и Северо-Восточном округах. В Северо-Восточном округе самое активное предложение наблюдается в Северном Медведково. Существенно дороже стоит типовое жилье в Юго-Западном, Северо-Западном и Западном округах - от 820 до 960 долларов за квадратный метр. Риэлтеры отмечают миграцию за МКАД малоимущего и необеспеченного населения этих дорогих московских округов. Старожилам зачастую не хватает средств для улучшения жилищных условий в черте города из расчета 820 долларов за квадратный метр. В этих округах наметилась тенденция постепенного сближения цен на жилье в монолитных башнях и типовых панельных домах. Разница между стоимостью квартир в этих различных сегментах рынка жилья составляет 7-8%. (15)

Если говорить о планах строителей в 2002 году, то можно утверждать, что с массовым строительством в Москве покончено - из-за нехватки необходимых для этого территорий. Все новое строительство осуществляется сейчас "точечно" - на месте снесенного пятиэтажного жилья, или выводимых за город или в окраинные промышленные зоны предприятий. Это особенно характерно для центра. Также новое строительство сейчас осуществляется в порядке уплотнения существующей застройки. Панельное строительство в настоящее время осуществляется во всех округах, кроме Центрального. (16)

Ситуация на вторичном рынке следующая. Средняя стоимость квадратного метра жилья на сегодня составляет, по данным Русского агентства недвижимости "САВА", составляет 729 долларов за квадратный метр. Наиболее подорожало самое дешевое жилье в панельных девятиэтажных домах. Самые дешевые квартиры расположены на востоке города, самые дорогие - в центре города и на западе. Однако массовый покупатель в основном сосредоточен именно в дешевых районах. Самый дорогой сегмент типового жилья на вторичном рынке - панельное жилье 80-90 годов. Очень велик разброс цен в дорогом секторе жилья на вторичном рынке. Дорогим жильем на вторичном рынке могут считаться дореволюционные дома, сталинские дома, дома Совмина и ЦК, реконструированные особняки. Разброс цен велик: от 750 долларов за квадратный метр в доме со смешанными (деревянно-бетонными перекрытиями) до 2500 - 2800 долларов. Основные потребители дорогого жилья на вторичном рынке - покупатель "среднего" класса. Нереконструированные доходные дореволюционные дома все увереннее движутся по направлению к неликвидной группе жилья. (15)

Тенденции в территориальной дифференциации стоимости жилья в настоящее время следующие: в общем, самые высокие цены на жилье характерны для центра города по сравнению с периферийными районами, и существуют очень четкие и сильные различия в стоимости квартир между западными и восточными секторами Москвы.