Особенности радиально-кольцевой застройки Москвы, ее транспортной системы (метро и наземных автомагистралей), сложившегося расположения административных, деловых, промышленных и жилых зон определяют и территориальную структуру предложения, спроса и цен на объекты недвижимости. К риэлтерской практике наиболее близка следующая классификация территориальных зон Москвы. По удаленности от центра города (Кремль, Красная площадь) территория города делится на две зоны: Центр (в пределах Садового кольца) и вне Центра (до границы города - Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), включая некоторые поселки за ней, административно вошедшие в границы города). В отдельных случаях Центр, особенно при анализе рынка нежилой недвижимости, целесообразно разделять на два кольца: "малый центр" - до Бульварного кольца (наиболее престижный административный ("правительственный") район с наиболее известными торговыми, культурными, гостиничными комплексами) и "большой центр" - от Бульварного до Садового кольца (вторая по престижности зона Москвы, включающая основные территории исторической застройки города). Территорию вне Центра также целесообразно разделять на два кольца: третье кольцо (от Садового кольца до Малой окружной железной дороги, или до строящегося третьего автомобильного кольца - основной деловой район города) и четвертое кольцо (от Окружной дороги до МКАД - "спальные районы"). (с)

В радиальном направлении территория города также не однородна. Это связано с такими факторами, как:

• · степень близости участка к основным радиальным автомагистралям, железнодорожным магистралям;

• · значимость магистрали с учетом ее направления (на аэропорты, к границам со смежными государствами, к другим крупным городам);

• · удаленность участка от промзон, других загрязняющих среду и опасных объектов;

• · общая экологическая ситуация в районе (с учетом розы ветров);

• · общее состояние инженерных коммуникаций в районе, геодезическая обстановка.

В меньшей степени неоднородность территории влияет на рынок торговых объектов и складов (он привязан к жилым и промышленным зонам), в большей - на рынок офисов.

Наиболее престижными по мнению РГР являются

• - Западное направление (Новый Арбат, Кутузовский проспект, Можайское, Минское шоссе - "правительственная" трасса, Белорусская ж/д, направление на Минск, Варшаву, Берлин)

• - Юго-западное направление (ул. Остоженка, Комсомольский проспект, проспект Вернадского, а также улица Большая Якиманка, Ленинский проспект, далее Киевское шоссе, трасса к аэропорту Внуково, а также проспект 60-летия Октября, Профсоюзная ул., далее Калужское шоссе, Киевская ж/д - направление на Киев, Прагу).

Далее следуют

• - Северное направление (Тверская ул., Ленинградский проспект, Ленинградское шоссе, С.-Петербургская ж/д - направление в аэропорт Шереметьево, Санкт-Петербург, Великий Новгород, Таллин, а также ул. Большая Дмитровка, Долгоруковская, Новослободская, - Дмитровское шоссе, Савеловская ж/д - направление к Верхней Волге)

• - Северо-западное направление (Рублевское и Рижское шоссе - вторая "правительственная" трасса, Рижская ж/д, направление на Ригу, Вильнюс).

Менее ценятся

• - Южное направление (ул. Большая Ордынка, Люсиновская, Тульская, Варшавское шоссе, Симферопольское шоссе, Курская ж/д - направление на Харьков, Крым, Кавказ, аэропорт Домодедово)

• - Северо-восточное направление (ул. Большая Лубянка, Сретенка, проспект Мира, Ярославское шоссе, Ярославская ж/д - города Верхней Волги, аэропорт Быково).

Наконец, наименее престижными и удобными считаются

• - Восточное направление (Ульяновская ул., шоссе Энтузиастов, Горьковское шоссе, а также Мясницкая ул., проспект Сахарова, ул. Краснопрудная, Русаковская, Стромынка, Преображенская, Большая Черкизовская, Щелковское шоссе, Казанская ж/д - направление на Нижний Новгород, Казань, Урал, Сибирь)

• - Юго-восточное направление (Таганская улица, Рязанский проспект и Марксистская ул., Волгоградский проспект, Павелецкая ж/д - направление на Рязань, Ульяновск, Среднее и Нижнее Поволжье). (с)

Часто направления обозначают не по автомагистралям, а по линиям метрополитена, поскольку его структура также имеет радиально-кольцевой характер: Кольцевая линия практически совпадает с Садовым кольцом, а радиальные - с основными автомагистралями.

Интересно отметить, что основной элемент административного деления Москвы - девять административных округов - по своим названиям и расположению повторяют приведенную выше структуру: Центральный административный округ (ЦАО), Северный (САО), Северо-западный (СЗАО) и т.д. Однако границы ЦАО в некоторых направлениях выходят далеко за пределы Садового кольца, а территория "радиальных" округов соответственно уменьшена.

По мнению главного аналитика РГР, Стерника Г.М., в таком мегаполисе, как Москва, с ее радиально-кольцевой структурой метро, проспектов и застройки, наиболее распространенным является выделение Центра (в пределах Садового кольца) и 8 секторов (Север, Северо-Запад, Запад и т.д.), близко совпадающее с делением на административные округа. Многие крупные агентства недвижимости по разному делят территорию города для удобства своей работы и создания каких-либо аналитических работ. Например, агентство "Мобиле" выделяет 43 района Москвы, полученных в результате объединения территорий вокруг станций метро с учетом преимущественной застройки, уровня цен, престижности районов. Отдельно необходимо отметить территориально-экономическое зонирование Москвы, разработанное специалистами НИиПИ Генплана Москвы совместно с Москомземом и принятое Правительством города в интересах исчисления нормативной цены земли, арендной платы за землю и налогообложения. Оно включает 69 оценочных зон и 15 подзон повышенной ценности. К сожалению, существующий разрыв в юридическом регулировании прав собственности на жилье и на землю приводит к тому, что при зонировании сделок с жильем не учитывается в явном виде ценность земли, а при зонировании земель не вполне учитываются цены на здания и сооружения. Кроме того, высокая подробность зонирования соответствует решаемой задаче кадастрового учета земель, но избыточна для целей анализа рынка жилья. (с)

Официальными территориальными единицами Москвы, согласно Уставу города, являются районы, административные округа и другие части территории, имеющие наименования и границы, закрепленные правовыми актами. По мнению главного специалиста РГР по анализу рынка недвижимости Стерника Г.М. и его коллег для анализа рынка жилья целесообразно использовать районную сетку города. С одной стороны такой анализ является очень детальным, и, с другой, может иметь важное прикладное значение, поскольку район - ограниченное территориальное образование, субъект местного самоуправления в Москве со своими органами представительной (Районное собрание) и исполнительной (Районная Управа) власти, а также с собственным фондом финансовых ресурсов. Также на уровне муниципальных районов ведется учет важнейших статистических показателей (территория, численность населения и плотность населения, объем жилого фонда и некоторых других). (с)

Если говорить о жилом фонде в общем, то максимальную обеспеченность населения жильем демонстрируют районы Центра. Так, в районе "Арбат" на человека приходится 30,1 кв. м общей площади жилья, "Тверской" - 29,7, "Якиманка" - 28,5 кв. м. Выше средних по городу показатели обеспеченность жильем также в других престижных районах старой застройки, прежде всего на юго-западе и западе города. Кроме того, высокая обеспеченность наблюдается в некоторых современных районах новой застройки на окраине города: "Молжаниновский" (Северный АО) - 26,5 кв. м на человека, "Митино" (Северо-Западный АО) - 25,8, "Южное Бутово" (Юго-Западный АО) - 25,7 кв. м на человека, Минимум обеспеченности жильем пришелся на район "Западное Дегунино" (Северный АО) - 13,1 кв. м на человека. Низкая обеспеченность жильем также в таких районах, как "Метрогородок" (15,1 кв. м на человека) и "Новокосино" (15,3) в Восточном АО, "Братеево" (16,1) в Южном АО, "Северное Медведково" (16,5) и "Свиблово" (17,5 кв. м на человека) в Северо-Восточном АО, "Капотня" (17,1) в Юго-Восточном АО, то есть в достаточно отдаленных и непрестижных районах массовой застройки предшествующих периодов.

В основе анализа данных о 18,8 тысячах предложений на продажу жилья из базы данных РГР и профессиональных листингов информационных агенств были получены некоторые закономерности цен по территории города в январе-феврале 2001г. При анализе выделено пять диапазонов средних по району удельных цен предложения жилья: с максимальным (более 950 долларов за 1 квадратный метр общей площади), выше среднегородского (от 800 до 950 долларов), среднегородским (от 650 до 800 долларов), ниже среднегородского (от 550 до 650) и минимальным (менее 550 долларов) уровнем.

Рассмотрим сложившуюся схему по административным округам.

Центральный административный округ является в совокупности самым дорогим округом столицы. В этом округе нет районов, где жилье стоило бы в среднем ниже 650 долларов, то есть было бы ниже среднегородского уровня. Большая часть районов входит в группу районов с максимальным и выше среднегородского уровнями цен на жилье. Районы ЦАО являются престижными и внутри самого округа можно выделить наиболее престижные территории: Тверской, Арбат, Хамовники, Якиманка, Замоскворечье. Далее следуют Пресненский, Красносельский и Мещанский. И замыкают цепочку такие районы как Басманный и Таганский. Эти районы являются традиционно наименее престижными и располагаются на востоке. Средневзвешенные значения цен предложения квартир в данных районах 781 и 786 долларов, соответственно.

Северный административный округ далеко не однороден по ценовой ситуации. Наиболее дорогие районы Севера - Сокол, Аэропорт, Беговой, а также Хорошевский - районы, примыкающие к Ленинградскому проспекту. Районы имеют цены на жилье выше среднегородского уровня. Большая часть районов в округе находится в зоне со среднегородскими ценами на жильё: Войковский, Коптево, Головинский, Новобережный, Ховрино, Савеловский и Хорошевский. Последние районы не попали в более дорогую зону из-за большого количества устаревшего жилого фонда на их территории. Остальные районы, в основном находящиеся в периферийной части округа (кроме Тимирязевского) находятся в зоне с ценами на жилье ниже среднегородского уровня. Это такие районы как Бескудниковский, Восточное Дегунино, Западное Дегунино, Дмитровский. Тимирязевский также входит в эту зону, несмотря на непериферийное положение.

В Северо-Восточном округе большая часть районов лежит в зоне низких цен на жильё (ниже среднегородского уровня). Прилегающие к МКАДу: Бибирево, Лианозовский, Лосиноостровский, Северное Медведково и вытянутый вдоль Ярославского шоссе район Ярославский. Также в эту зону попадают Алтуфьевский, Бабушкинский, Южное Медведково. В районах Марфино и Бутырский жильё также продается по ценам ниже среднегородского уровня.

Остальные районы принадлежат к группе районов со среднегородскими ценами на жилье: Марьина роща, Алексеевский, Останкинский, Ростокино, Отрадное и Свиблово.

В Восточном административном округе ситуация с ценами на жилье вполне очевидна. Районы, примыкающие к центру, входят в зону с ценами на жилье на среднегородском уровне. Это такие районы как Преображенское, Соколиная гора и Сокольники. Также среднегородского уровня цены на жилье можно наблюдать в таких районах как Измайлово и Восточное Измайлово, районах, примыкающих к Сиреневому бульвару. В районах, находящихся на линии Щелковского шоссе: Гольяново и Северное Измайлово - цены на жилье ниже среднегородского уровня. Остальные районы округа относятся к категории районов с уровнем цен на жилье ниже среднегородского: находящиеся за МКАД: Косино-Ухтомский и Ново-Косино; примыкающие к МКАД: Вешняки и Ивановское; Новогиреево, Перово.

Если говорить о Юго-Восточном административном округе, то в целом это наиболее дешевый и непрестижный округ Москвы. В данном округе жилье в основном продается по ценам ниже среднегородского уровня. А также в этом округе есть районы, где можно купить жилье по минимальным в городе ценам - Печатники и Капотня. В округе нет районов, где жильё можно купить по среднегородским ценам. Только по ценам ниже среднегородского уровня: Лефортово, Южно-Портовый, Кузьминки, Рязанский, Царицино, Выхино, Жулебино, Люблино, Марьино - то есть большая часть районов.

Южный административный округ неоднороден по ценам на жильё. Прилегающие к ЦАО районы: Даниловский и Донской - входят в зону с ценами на жилье на среднегородском уровне. Также в эту группу входят еще два района данного округа, Чертаново Северное и Чертаново Центральное, находящиеся на линии Варшавского шоссе. В районах Нагорный, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Москворечье-Сабурово, Царицино, Орехово-Борисово, Орехово-Борисово Южное и Орехово-Борисово Северное, Зябликово и Чертаново Южное - жилье можно приобрести по ценам ниже среднегородского уровня. Это большая часть районов округа, то есть округ также можно отнести к разряду дешевых. Жилье в Братеево, Бирюлево Западном и Бирюлево Восточном жилье можно приобрести по минимальным в городе ценам наряду с другими аналогичными районами Москвы (Печатники, Капотня, Южное Бутово).

Юго-Запад Москвы отличается значительной неоднородностью в плане стоимости жилья. Районы Гагаринский и Ломоносовский, находящиеся на линии Ленинского проспекта имеют максимальный уровень цен на жильё. В среднем цены на квартиры в этих районах сопоставимы с ценами в ЦАО. В районах Обручевский (на линии Ленинского проспекта) и Черемушки - цены на жилье выше среднегородского уровня. Среднегородской уровень также наблюдается в таких районах как Академический, Коньково, Теплый стан. Это современные районы с новыми домами. В Котловке, Зюзино, Ясенево и Северном Бутово цены на жилье на уровне ниже среднегородского. А в Южном Бутово, как уже упоминалось можно купить жилую недвижимость по минимальным в городе ценам.

Западный округ также отличается неоднородностью, но в нем нет районов с ценами на жильё на минимальном городском уровне.

В данном округе есть район с максимальным уровнем цен на жильё - Дорогомилово. Районы Мосфильмовский, Раменки, Проспект Вернадского и Крылатское принадлежат к зоне, где жильё продается по ценам выше среднегородского уровня. Большая часть районов принадлежит к зоне со среднегородскими ценами на жильё: Филевский парк, Фили-Давыдково, Кунцево, Можайский, Матвеевское, Тропарево-Никулино. Лишь Очаково, Солнцево и Ново-Переделкино относятся к районам с ценами на жиль1 ниже среднегородского уровня. Солнцево и Ново-Переделкино находятся за пределами МКАД.

Ситуация с ценами на жилье в Северо-Западном округе практически равномерная. Есть три района со среднегородским уровнем цен на жилье: Щукино, Хорошево-Мневники и Строгино. Остальные районы входят в группу районов с ценами на жильё ниже среднегородского уровня: Южное и Северное Тушино, Покровское-Стрешнево, Митино.

Картина распределения районов наиболее престижной застройки возникает при рассмотрении многокомнатных квартир (4 и более комнат). В ценовую зону с максимальным уровнем цен в этом случае попало больше всего районов - 17. В нее вошли почти все районы Центрального АО, за исключением Красносельского и Басманного. Кроме того, здесь, как и в случае трехкомнатных квартир, районы Гагаринский, Ломоносовский и Черемушки Юго-Западного АО (луч Ленинского проспекта и начало Профсоюзной улицы) и Дорогомиловский район Западного АО (начальная часть Кутузовского проспекта). В этой же группе еще два района Западного АО - Кунцево и Можайский (причем в последнем высшая ценовая зона подходит к границам города). Помимо этого, к районам высшей ценовой зоны присоединились наиболее престижные районы Северного АО - Беговой, Сокол и Аэропорт (луч Ленинградского проспекта). Тем самым, в ценовой зоне с максимальным уровнем цен представлены районы всего четырех административных округов - Центрального, Западного, Юго-Западного и Северного. Тем самым, налицо уже отмечавшаяся нами юго-западная и западная ориентация ценовой зоны с наиболее высоким уровнем цен. В тоже время она совершенно не выражена в северо-западном, северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном направлениях.