3.1 Понятие элитного жилья

Понятия элитное жилье и престижный район появились в Москве сравнительно недавно. Основная причина появления таких понятий и вообще развивающаяся территориальная дифференциация Москвы в зависимости от качества жилья и окружающей среды - это социальное расслоение жителей города. Во второй половине 90-х годов столица начала превращаться в город контрастов. Рынок порождает очень разные типы горожан. Люди, у которых есть деньги, хотят жить в условиях, соответствующих мировым стандартам. Спрос рождает предложение - формируется жилье экстра-класса с обязательным пакетом привилегий и услуг. И этот процесс характерен не только для Москвы, в общем, он затронул и всю страну. Москва - это яркий пример расслоения общества взависимости от доходов. В Москве ежегодно строится около 3 млн. кв. м жилья. Из этого объема к элитному можно отнести чуть более 3% (14).

В силу конкретных исторических причин Москва разительно отличается от европейских городов, и в первую очередь отсутствием дорогих районов, таких, как известные на весь мир Бэлгрейвия в Лондоне или бульвар Лан у Булонского леса в Париже. Элитное жилье, соответствующее мировым стандартам, в Москве начали строить незадолго до кризиса. За последние годы на рынке нетипового жилья произошло (и продолжается) серьезное расслоение по уровню комфортности, а значит, и по стоимости. Сформировались целые районы, где строятся только дешевые или только дорогие квартиры. Существует и набор критериев, отличающий один класс нетиповых домов от других. (13)

В середине 90-х годов на рынке элитного жилья предлагались в основном:

• - расселенные коммунальные квартиры. К категории "элитных" их можно отнести с натяжкой, так как, как правило, соседи, состояние подъезда, иногда отсутствие охраны и паркинг оставляют желать лучшего;

• - квартиры в "сталинских" домах, кирпичных домах улучшенной планировки, "цековские" дома. Как правило, приходилось объединять 2-3 квартиры в этих домах для получения "элитной" площади;

• - квартиры в новых элитных домах;

Понятие "элитности" сильно изменилось за эти годы. В начале это были кирпичные или монолитные дома с подземным гаражом. Главной целью было снижение себестоимости, то есть экономия на всем: на высоте потолков - 2,7 м, на отделке фасадов и

интерьеров холлов, на благоустройстве территорий. Как верно назвали эти дома - "пониженной элитности" или "повышенной комфортности". (11)

Согласно опросу 12 крупнейших агентств недвижимости столицы в 1993-1994 гг. потенциальные клиенты исходили при покупке престижного жилья прежде всего из площади предлагаемого жилища, а затем в порядке убывания интереса - месторасположения, типа дома, социального состава соседей, состояния дорог, двора, подъезда. Уже к концу 1996 года приоритеты в выборе жилья высшей категории выглядят так: площадь, социальный состав соседей, инфраструктура, состояние подъезда, местоположение, тип дома. Цены на элитное жилье в середине 90-х годов были в среднем 3000 - 3500 долларов за квадратный метр. Например, квадратный метр квартира на Кутузовском проспекте, удовлетворяющей тогдашним требованиям элитарности жилья, стоил 5000 долларов, квадратный метр в квартире на Фрунзенской набережной - 3000-4000 долларов. (11)

Бум на рынке элитного жилья в Москве наблюдается примерно с января 2000 года. Рынок элитного жилья очень узкий. И одним из основных факторов, влияющих на этот рынок - фактор политической стабильности.

Рынок недвижимости еще не окончательно структурировался и каждый его сегмент только обретает критерии качества, комфортности и ценовые рамки. Поскольку четких границ в определении категорий жилья нет, объекты со сходными параметрами могут варьироваться по цене. Среди нового жилья качества "выше среднего" образовалось два явных пласта: жилье повышенной комфортности (оно стоит 800-1500 долларов за квадратный метр) и элитное (2000 - 5500 тысяч долларов за квадратный метр и выше). Среди элитного выделяется в отдельные типы жилье по-настоящему эксклюзивное (в небольших домах в тихих переулках центра) и дома клубного типа (многоквартирные высотки с полным комплексом удобств и развитой инфраструктурой), расположенные, как правило, в экологически чистых районах на Западе Москвы. (20)

Итак, первый признак элитности - цена. Существует три уровня цены на данное жилье:

• - от 2 до 3 тысяч долларов за квадратный метр

• - от 3 до 4,5 тысяч долларов за квадратный метр

• - от 4,5 до 5,5 тысяч долларов за квадратный метр и выше (20)

Также на рынке элитного жилья существует почти строгая иерархия риэлтерских компаний. Существует группа лидеров, которые имеют отличную репутацию среди продавцов данной категории жилья: Noble Gibbons, Penny Lane Realty, Kalinka Realty, "Баут", "Сиан", "Центр 2000". Новым риэлтерским агентствам очень сложно быстро утвердится на рынке элитного жилья. Некоторые агентства недвижимости имеют разные офисы для покупателей элитного жилья и покупателей просто нетипового жилья, выказывая тем самым уважение к своим клиентам.

Естественно, что четко определено и местоположение жилья. Местоположение и окружение дома - основной признак, позволяющий отнести его к той или иной категории жилья. Например, ни один инвестор не будет возводить дом в Капотне (близ нефтеперерабатывающего завода), кроме самого низкого по себестоимости. Также невозможно построить типовой многоэтажный дом на Арбате, так как только учет стоимости здесь земельного участка, позволит продавать квартиры в этом месте за 2500 долларов за квадратный метр. Капотня и Арбат - это крайние точки сравнения, однако некоторые части города в Москве уже обрели репутацию недорогих: почти вся территория Восточного административного округа, Юго-Восточный административный округ, Южный административный округ, Северо-Восточный административный округ. Выделение таких территорий - это долгий процесс. И стоит разобраться в факторах, которые позволили данным территориям получить репутацию недорогих, а таких частей города как Западный административный округ - репутацию дорогих. (19)

По настоящему элитное жилье сегодня может возводиться в очень ограниченном числе мест. Самые престижные - это Остоженка с прилегающими переулками и кварталы вокруг Патриарших прудов, затем Замоскворечье и район между Фрунзенской набережной и Комсомольским проспектом. Существует мнение, что в перспективе "районами для богатых" могут стать кварталы около Чистых прудов и неподалеку от Китай-города. Эти районы выбираются застройщиками не только потому, что они популярны сейчас, но и потому, что таковыми они будут оставаться еще десятилетиями. Столица все быстрее разбивается на районы для богатых, для среднего класса и для бедных. А вышеперечисленные места уже в настоящее время - районы для богатых людей. Людям с низкими доходами здесь просто трудно жить. Инфраструктура в этих районах ориентирована именно на людей состоятельных.

Специалисты компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis составили подробный перечень признаков элитного жилья. Итак, жилье класса А, прежде всего, характеризуется тем, что его доля в общем, объеме предложения элитных квартир составляет не более 10% и с этим согласны многие рейтинговые компании. Элитное жилье класса А должно располагаться только в престижных районах центра в доме с неповторимым архитектурным обликом, желательно новом. Проектное решение дома должно допускать гибкую планировку квартир, то есть возможность для покупателя самому определять конфигурацию своего жилища; квартиры должны располагаться так, чтобы без особых усилий объединяться в блоки по две-три квартиры. (20)

Окружение дома должно быть равноценным, либо это дорогие объекты инфраструктуры, либо также дома экстра класса. В доме не должно быть более 40 квартир, и все жильцы должны быть избранными людьми. Более того, при продаже квартир в очень дорогих малоквартирных домах проводится проверка покупателей перед сделкой. Состоятельные жильцы часто не хотят жить в одном доме с чиновником высшего звена, с популярным артистом. Комфорт и спокойствие в доме очень ценно.

Дом должен быть сделан из высококачественных материалов. Экономить на строительных материалах и отделочных материалах строго неприемлемо, напротив, от бетона и краски до инженерной начинки, от мрамора облицовки и светильников в подъезде до сантехники и подогреваемого пола - все материалы должны быть самыми дорогими. Обязательна отделка общественных зон - вестибюлей и лифтовых холлов.

Дом должен отличаться высоким качеством строительства, иметь благоустроенный внутренний двор, огороженную территорию, подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения. Высота потолков в доме должна быть выше 3,2 метра, в доме обязательны большие окна с деревянными или дерево-алюминиевыми стеклопакетами, использование дорогих отделочных материалов, презентабельный подъезд. В доме - центральное кондиционирование, система климат-контроля, высококачественные бесшумные лифты ведущих, обязательно европейских производителей. От 30 до 50% полезной площади дома должна занимать развитая инфраструктура, а также обязательна 24-х часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением. Охрана располагается отдельно - по периметру придомовой территории, у входа в подъезд, на этажах. (b)

В доме обязательно сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), должна быть бойлерная для всего дома или в каждой квартире, механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха. В доме должны быть современные коммуникации с выбором оператора. Очень немаловажно то, что здание должно иметь профессиональный менеджмент и цена одного квадратного метра не должна быть меньше 4,5тысяч долларов. У высококлассных объектов есть еще один признак, по которому можно определить его элитарность: они продаются без рекламы. Такая ситуация типична для всех домов класса А, которых в Москве очень мало. (18)

Дома категории А- должны соответствовать всем требованиям класса А. Единственное отличие - выбор материалов строительства и отделки, а также инженерных коммуникаций. Дома могут быть построены менее известными компаниями. Доля домов этой категории на рынке элитного жилья - около 30%. Цена одного квадратного метра в таких домах - от 3 до 4 тысяч долларов. И, наконец, доля в общем объеме элитного жилья класса В должна составляет около 60%, то есть большую часть элитного рынка жилья занимает жилье этого класса. Дома этого класса могут располагаться внутри Садового кольца, а также в некоторых престижных районах за пределами Садового кольца. Отбор жильцов происходит только в том случае, если в доме будет проживать основной инвестор. Дом может быть реконструированным особняков, либо новым. Внешние стены дома могут быть монолитными, а количество квартир доходить до 80. Разрешается отсутствие внутреннего двора, а вместо подземного гаража может использоваться охраняемая наземная стоянка. В доме высота потолков может составлять 3 метра и не меньше, обязательны стеклопакеты, центральное кондиционирование может отсутсвовать, но обязательно должны быть определены места для индивидуальных воздухозаборников на фасаде здания. В доме также должны быть бесшумные лифты производства европейских компаний, круглосуточная охрана, видеодомофоны, инфраструктура может занимать менее 30% полезной площади в доме, коммуникации могут быть обычными и допускаются телефонные линии МГТС. Цена одного квадратного метра в здании класса В должна составлять от 2 до 3 тысяч долларов. (20)

Наиболее удачно выполненные проекты элитного жилья по адресам: Зачатьевский пер. дом 6, Большой Афанасьевский пер., дом 32, Малая Бронная дом 25 имеют не более 5 этажей и количество квартир не превышает 15, которые были проданы по ценам от $2500 за квадратный метр. И до сих пор покупатели интересуются покупкой квартир в этих домах. В "Стройтексе" сейчас продают всего два таких дома: в Гагаринском переулке (м. "Кропоткинская") - трехэтажный дом с тремя нижними уровнями, всего на 6 квартир по цене 3000 долларов за квадратный метр, и другой - на ул. Бурденко (на стадии закладки фундамента) - инвестиционной стоимостью от 2000 за квадратный метр. Он рассчитан уже на 16-18 квартир. (b)